Qué son las parcelaciones ilegales

Cuando se habla de parcelaciones ilegales se hace, frecuentemente, refiriéndonos a los asentamientos o aglomeraciones de edificaciones que se han construido sin permiso de la autoridad urbanística: el Ayuntamiento.

Aunque la parcelación no es lo mismo que la edificación, lo primero es lo que facilita lo segundo. El fenómeno se visualiza cuando aparecen las edificaciones, pero antes, algún propietario de suelo ha parcelado irregularmente su terreno.

El origen del fenómeno hay que buscarlo en las fincas rusticas relativamente grandes. Cercanas a los núcleos urbanos, con buenos accesos y con una orografía adecuada. Estas pueden ser fraccionadas en pequeñas partes, sin amparo normativo, pero con alta rentabilidad económica. El precio unitario del metro cuadrado se sobrevalora notablemente, debido a que la demanda aprecia el suelo comparándolo con el coste de un solar urbano. El resultado es un precio mucho más bajo.

Por ejemplo, el precio de un metro de suelo de tierra calma cuya valoración en el mercado es de 2-3 € puede venderse a 30 €. Resultando barato en comparación con el valor de un solar urbano cuyo precio es de 60 €.  Así pues, supongamos un propietario de una finca rustica de 15.000 m2 dedicada a la siembre de cultivos extensivos de secano ( por ejemplo rotaciones de trigo y girasol). Ubicada en la periferia de un municipio, con una buena conexión por carretera, con posibilidad de acceder a los servicios de abastecimiento y suministro eléctrico (por su cercanía con núcleo urbano).

Podría tener la genial idea de vender parcelas de 1000 m² a razón de 25.000 € cada una. Su finca, bien  vendida en el mercado del suelo, al precio que se obtiene de aplicar sus reglas y la ley del suelo, podría alcanzar los 45.000 €. Sin embargo, si acaba vendiendo 10 parcelas podría obtener 250.000 € . Todavía, tendría algunos metros por vender. Visto de otra forma, parcelando y desprendiéndose de 2.000 m2 obtendría más valor que vendiendo su finca completa.

Esta dinámica  es la que ha impulsado el fenómeno de las parcelaciones. La aprobación de la LOUA (Ley 7/2002 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) y luego del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RD 2/2008) acabaron de añadirle el apellido de “ilegales” y constituyen frenos normativos al fenómeno. Las parcelaciones ilegales existen desde que hay planeamiento y desde que las leyes se ocupan de la ordenación del territorio. Por tanto es un concepto difícil de entender si no se entiende la planificación territorial y el planeamiento urbanístico. Ambos como elementos reguladores de los usos del suelo y organizadores de la actividad humana en el territorio. Por eso aunque este tipo de actuaciones se han realizado desde los años 70, es mas reciente su interpretación como una ilegalidad y como un problema con consecuencias ambientales, sociales y economicas.

Aunque las parcelaciones ilegales se dan en toda la geografía española, en nuestra comunidad autónoma (Andalucía) existen más de 250.000 edificaciones en esta situación y es frecuente encontrar en cualquier municipio una zona ocupada por construcciones que han sido ejecutadas sin la correspondiente licencia urbanística. Conviene anotar que no es lo mismo una vivienda fuera de ordenación que una vivienda “ilegal”. El primer concepto es una figura jurídica que identifica una situación que puede ser legal. Este sería el caso de una vivienda que se construyó al amparo de la normativa urbanística vigente y más adelante en el tiempo, sobreviene un cambio legislativo que la deja fuera del ordenamiento. Aunque estos casos se mezclan con aquellos en los que los propietarios han construido sin licencia, (generalmente a sabiendas de que incurrían en una irregularidad urbanística), estamos pensando en estos últimos cuando hablamos de parcelaciones ilegales.

En definitiva, las parcelaciones ilegales son las que albergan edificios construidos sin licencia urbanística y en desacuerdo con el planeamiento vigente. Constituye un ejercicio de indisciplina urbanística y de ahí su consideración de ilegal. La mayor parte de estas edificaciones son viviendas o segundas residencias (aunque también existen edificios de tipo industrial). Su regularización es necesaria y además es un ejercicio de responsabilidad por parte de las autoridades competentes.